İngiltere’de gayrimenkul satın almayı düşünen Türk yatırımcıların en sık sorduğu sorulardan biri oldukça basit: “Evi aldığımda tapu benim adıma mı oluyor?”
Özellikle Londra’daki projelerde karşılaşılan “leasehold” kavramı, zaman zaman yatırımcının aslında evin sahibi olmadığı veya mülkün başka bir kişinin adına kayıtlı kaldığı şeklinde yorumlanabiliyor. Oysa İngiltere’de sistem farklı bir şekilde işliyor.
İngiltere ve Galler’de gayrimenkul mülkiyetinin resmi kayıtlarını HM Land Registry tutuyor.
HM Land Registry Nedir?
HM Land Registry, İngiltere ve Galler’de arazi ve gayrimenkul mülkiyetini kayıt altına alan resmi devlet kurumudur. Türkiye’deki tapu sistemini anlamaya alışkın bir yatırımcı için, işlevi bakımından Tapu ve Kadastro sistemine benzetilebilir; ancak iki ülkenin mülkiyet ve kayıt sistemleri birebir aynı değildir.
Bir gayrimenkul satın alındığında mülkiyet değişikliğinin HM Land Registry nezdinde tescil edilmesi gerekir. Kayıtlarda gayrimenkulün kime ait olduğu, kendine özgü “title number” bilgisi ve mülkiyet türünün freehold mu leasehold mu olduğu gibi bilgiler görülebilir. Mülk üzerinde kayıtlı bir mortgage bulunması halinde buna ilişkin bilgiler de sicilde yer alabilir.
Dolayısıyla İngiltere’de Türkiye’de alışık olduğumuz fiziksel “tapu senedi” üzerinden düşünmek yerine Land Registry’deki resmi mülkiyet kaydına bakmak daha doğru olur.
Örneğin Londra’da bir daire satın aldınız ve işlem tamamlandı. Tescil sürecinin ardından satın aldığınız mülkiyet hakkının kayıtlı sahibi olarak sizin adınız HM Land Registry kayıtlarında yer alır.
Ancak burada önemli bir ayrım bulunuyor: Dairenin üzerindeki hakkın sahibi ile binanın ve arsanın sahibi her zaman aynı kişi değildir.
Daire Sizin, Peki Arsa Kimin?
Londra’daki apartman dairelerinin önemli bir bölümünde leasehold sistemiyle karşılaşılır.
Örneğin yeni bir projeden 999 yıllık leasehold bir daire satın aldığınızı düşünelim. Satın alma ve tescil tamamlandığında, söz konusu daire üzerindeki leasehold hakkının kayıtlı sahibi siz olursunuz.
Binanın ve üzerinde bulunduğu arazinin freehold hakkı ise freeholder olarak adlandırılan başka bir kişi veya kuruluşa ait olabilir.
Tam da bu noktada İngiltere’deki sistem Türk yatırımcı için kafa karıştırıcı hale geliyor. Çünkü “Arsa benim değilse ev nasıl benim olabilir?” sorusu ortaya çıkıyor.
Aslında burada iki farklı hak söz konusu.
Bir tarafta binanın ve arazinin freehold mülkiyeti, diğer tarafta ise sizin satın aldığınız daire üzerindeki leasehold hakkı bulunuyor. Leasehold hakkınız HM Land Registry’de ayrı bir title olarak kayıt altına alınabilir ve siz de bu hakkın registered proprietor, yani kayıtlı sahibi olursunuz.
Dolayısıyla “Londra’da leasehold daire aldığınızda tapu başkasının adına oluyor” demek doğru değildir. Sizin satın aldığınız leasehold hakkı sizin adınıza; binanın ve arsanın freehold hakkı ise farklı bir taraf adına kayıtlı olabilir.
999 Yıl Yazıyorsa Ev 999 Yıllığına mı Kiralanıyor?
Buradaki bir diğer yanlış anlaşılma da “lease” kelimesinden kaynaklanıyor.
Leasehold, günlük hayatta bildiğimiz anlamıyla bir ev kiralamakla aynı şey değildir. Örneğin 999 yıllık leasehold bir daire satın aldığınızda aylık kira sözleşmesiyle 999 yıl boyunca o evde oturma hakkı elde etmiş olmazsınız. Ekonomik değeri bulunan, satılabilen ve ilgili kurallar çerçevesinde devredilebilen bir gayrimenkul hakkı satın alırsınız.
Dairenizi ileride satmak istediğinizde de kalan lease süresiyle birlikte bu hak yeni alıcıya devredilebilir ve yeni malik HM Land Registry kayıtlarına işlenir. Bu nedenle Londra’da bir daireyi değerlendirirken yalnızca “Tapu benim adıma mı?” diye sormak yerine üç soruyu birlikte sormak daha doğru olacaktır:
HM Land Registry’de hangi hak benim adıma tescil edilecek? Bu hak freehold mu leasehold mu? Leasehold ise kalan süresi ne kadar?
Sonuç: Tapu Kimin?
En sade haliyle; Londra’da leasehold bir daire satın aldığınızda, daireniz üzerindeki leasehold hakkının kayıtlı sahibi siz olursunuz. Binanın ve arsanın freehold mülkiyeti ise başka bir kişi veya kuruluşa ait olabilir. Freehold bir gayrimenkul satın aldığınızda ise ilgili freehold mülkiyet hakkı sizin adınıza tescil edilir.
Bu nedenle İngiltere’de “Ev gerçekten benim mi?” sorusunun cevabını verirken Türkiye’deki tapu sisteminin birebir karşılığını aramak yerine, HM Land Registry’de yatırımcının adına hangi mülkiyet hakkının kayıtlı olduğuna bakmak gerekir.
Golden Partner International olarak Londra’daki gayrimenkul yatırımlarında yatırımcılarımızın yalnızca doğru projeyi seçmelerine değil, satın aldıkları gayrimenkulün mülkiyet yapısını ve satın alma sürecini doğru anlamalarına da destek oluyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Her gayrimenkulün mülkiyet ve lease koşulları farklılık gösterebileceğinden satın alma öncesinde ilgili kayıtların ve sözleşmelerin uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.
